合建分屋！必需注意營(yíng)業(yè)稅「2大問(wèn)題」 MyGoNews房地產(chǎn)新聞 房地稅務(wù)
合建分屋！必需注意營(yíng)業(yè)稅「2大問(wèn)題」
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  • 合建分屋！必需注意營(yíng)業(yè)稅「2大問(wèn)題」
【MyGoNews方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】財(cái)政部國(guó)稅局表示，地主提供個(gè)人土地與建設(shè)公司合建分屋，除符合財(cái)政部2015年1月28日臺(tái)財(cái)稅字第10304605550號(hào)令規(guī)定免課徵營(yíng)業(yè)稅之情形外，原則上係屬加值型及非加值型營(yíng)業(yè)稅法(以下簡(jiǎn)稱營(yíng)業(yè)稅法)課徵範(fàn)圍，應(yīng)辦理營(yíng)業(yè)登記，課徵營(yíng)業(yè)稅及營(yíng)利事業(yè)所得稅。
 
國(guó)稅局說(shuō)明，合建分屋營(yíng)業(yè)稅所涉及的問(wèn)題主要可分為下列二項(xiàng)：
 
一、地主與建設(shè)公司雙方換出房屋與土地時(shí)點(diǎn)如何認(rèn)定及應(yīng)如何開(kāi)立憑證？
 
依財(cái)政部1995年5月24日臺(tái)財(cái)稅第841624289號(hào)函釋規(guī)定，除地主自始至終均未列名為起造人，且建設(shè)公司於房屋興建完成辦理總登記後，始將地主應(yīng)分得之房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)與地主，應(yīng)以房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)與地主之登記日為房屋換出日外，其餘均應(yīng)以房屋使用執(zhí)照核發(fā)日為房屋換出日。建設(shè)公司並應(yīng)於上述換出日起3日內(nèi)開(kāi)立統(tǒng)一發(fā)票。另依財(cái)政部1986年10月1日臺(tái)財(cái)稅第7550122號(hào)函釋規(guī)定，依營(yíng)業(yè)稅法施行細(xì)則第18條及第25條規(guī)定，合建分屋之銷售額，應(yīng)按該項(xiàng)土地及房屋當(dāng)?shù)赝瑫r(shí)期市場(chǎng)銷售價(jià)格從高認(rèn)定，於換出房屋或土地時(shí)開(kāi)立統(tǒng)一發(fā)票。
 
二、地主出售合建分得之房屋，應(yīng)如何課稅？
 
依財(cái)政部2015年1月28日臺(tái)財(cái)稅字第10304605550號(hào)令規(guī)定，個(gè)人以其持有非自用住宅用地或持有未滿1年之自用住宅用地建屋、拆除改建房屋或與營(yíng)業(yè)人合建分屋，嗣出售其所有之房屋，如該地屬都市土地面積未超過(guò)3公畝或非都市土地面積未超過(guò)7公畝，且符合(一)非自用住宅用地興建前持有10年以上者。(二)興建後持有自建或分得房屋，銷售前土地所有權(quán)人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無(wú)出租或供營(yíng)業(yè)使用連續(xù)滿2年者，得免辦理營(yíng)業(yè)登記，免課徵營(yíng)業(yè)稅及營(yíng)利事業(yè)所得稅之外，其餘均應(yīng)依法辦理營(yíng)業(yè)登記，課徵營(yíng)業(yè)稅及營(yíng)利事業(yè)所得稅。
 
國(guó)稅局進(jìn)一步說(shuō)明，查獲A君提供其非自用住宅用地與建設(shè)公司合建分屋，建設(shè)公司於房屋興建完成辦理總登記後，將地主應(yīng)分得之房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)與A君，因A君未符合上開(kāi)財(cái)政部2015年1月28日令釋得免辦理營(yíng)業(yè)登記規(guī)定，其未依規(guī)定申請(qǐng)營(yíng)業(yè)登記及報(bào)繳營(yíng)業(yè)稅，乃依稅捐稽徵法第44條及營(yíng)業(yè)稅法第51條第1項(xiàng)規(guī)定補(bǔ)徵所漏稅額90萬(wàn)餘元，並裁處1倍之罰鍰；另建設(shè)公司亦因未依前揭房地互易之規(guī)定，開(kāi)立統(tǒng)一發(fā)票予A君，逕行跳開(kāi)予買受人，除短漏開(kāi)統(tǒng)一發(fā)票500萬(wàn)餘元，按稅捐稽徵法第44條及營(yíng)業(yè)稅法第51條第3項(xiàng)規(guī)定補(bǔ)徵所漏稅額26萬(wàn)餘元及裁處1倍之罰鍰外，並按其未依規(guī)定開(kāi)立統(tǒng)一發(fā)票予A君，依稅捐稽徵法第44條裁處100萬(wàn)元罰鍰。
 
國(guó)稅局呼籲，地主提供個(gè)人土地與建設(shè)公司合建分屋及出售分得之房屋，應(yīng)特別注意上開(kāi)規(guī)定核實(shí)開(kāi)立統(tǒng)一發(fā)票，以免受罰。